[전세대출 관련 조치 시행안 일문일답] "전세대출 후 집값 9억 넘으면  판단시점은 어떻게 되나?

 


 금융당국이 12·16 주택시장 안정화 방안과 관련한 '전세대출 관련 조치 시행안'을 발표했다. 오는 20일부터 보증부 전세대출을 받아 9억원 초과 주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유한 경우 전세대출을 회수한다. 
 전세대출을 받을 당시 고가 주택이 아니었으나 이후 시세 상승으로 고가 주택이 된다면 대출 회수 대상은 아니지만 전세 만기 시점에서 대출 연장이 되지 않는다.


 다음은 금융위원회 이명순 금융소비자국장, 이수영 가계금융과 과장과의 일문일답이다. 

 ―전세대출 규제가 적용되는 '주택'의 범위는. 
 "주택법상 주택 및 복합용도 주택(등기상 '상가 및 주택'으로 등재) 을 포함해 산정한다. 다만 분양권, 조합원 입주권 및 주택법 상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외된다."


 ―주택 보유 수 산정 기준은.
 "신청인과 배우자, 즉 부부합산을 기준으로 주택 보유 수를 산정한다. 세대 분리된 배우자도 확인대상이다."


 ―'고가'주택 여부를 판단하는 가격 기준은?
 "KB시세나 감정원 시세 중 높은 가격을 적용한다. 12·16 부동산대책 규제원칙에 따라 9억원 초과시 고가주택으로 판단한다. 다만 시세가 없거나 예외적인 경우 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용한다."


 ―시가 9억원 초과여부의 판단시점은.
 "전세대출 신규 신청이나 만기 연장 시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준을 판단한다. 회수 규제 적용할 때에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단한다. 주택 매매계약만 체결됐거나 분양권·입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택 매입이나 보유로 보지 않는다."


 ―12·16 부동산 규제에 따라 종전에는 허용됐는데, 앞으로는 금지되는 전세대출 사례는.
 "▲고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 이전해 전세자금대출을 신규 신청할 경우 ▲비(非) 고가주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출 연장 시점에 고가주택 보유자가 된 경우 ▲고가주택 보유자가 규제시행 전 전세대출을 받아 거주하다 전세만기 시점에 집주인의 요구로 전세금 혹은 전세대출 증액이 필요한 경우 ▲고가주택 보유자가 규제 시행전 전세대출을 받아 거주하다 전세만기 시점 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사할 경우 ▲무주택 전세대출자가 대출 이용 중 고가주택을 구입해 전세 만기시점에 이주하는 경우 금지된다."


 ―시행일인 20일 전 SGI 보증 전세대출을 이미 이용 중인 경우 경과조치는 구체적으로 어떻게 되나.
 "규제 시행일 전 SGI 전세대출보증을 받아 이용중인 고가 1주택 보유차주는 대출 연장을 허용한다. 다만 시행일 이후 고가주택을 취득한 경우라면 규제 시행 후 행위라는 점을 감안해 연장이 제한된다." 


 ―고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증대출을 이용할 수 있는 '실거주' 목적의 '실수요'의 구체적 범위는.
 "직장이동, 자녀 교육 등 실수요 목적을 가지고 보유주택 소재를 벗어난 지역에 전세로 거주할 경우,  고가주택과 전셋집 모두 세대원 실거주가 필요하다는 전제하에 예외적으로 가능하다. 단 서울시, 광역시 내 구(區)간 이동은 제한된다."


 ―오는 20일 전 전세대출을 이용중인 경우 경과조치는.
 "규제시행일 전에 전세대출을 받고, 규제시행일 이후 고가주택을 구매하면 다주택자가 되더라도 만기까지는 전세대출을 이용할 수 있다." 


 ―차주에 대한 주택보유 등 세부 확인방법은.
 "최장 3개월 단위로 은행이 국토부 주택보유수 확인 시스템(HOMS)를 통해 준수여부를 확인한다. 규제위반이 확인되면 은행은 기한이익 상실예정 통지를 발송하고 대출약관 절차를 거쳐 기한이익 상실조치가 내린다. 통지발송부터 상실조치까지 2주가량 소요된다."


 ―규제 위반으로 대출회수조치가 내려진 차주는 무슨 불이익을 받는가.
 "규제 위반 시 우선 10일이내 전세대출 원리금 상환의무가 발생한다. 미상환시 연체차주로 연체정보 등록과 연체이자 등 불이익이 부과된다. 대출회수조치를 받은 차주는 향후 3년간 주택관련 대출이 제한된다."


 ―전세대출 차주가 주택을 구입할 당시 고가주택이 아니었다가 고가주택으로 된 경우에는 대출이 회수되는가.
 "아니다. 원칙적으로 주택가격 판단시점은 주택 취득일이다. 주택 매입 당시 고가주택이 아니었다면 이후 보유주택이 시가상승으로 고가주택이 되더라도 대출회수 대상이 아니다. 다만 전세대출 만기시점에는 고가주택 보유자가 되기 때문에 대출 연장은 제한된다." 


 ―상속·증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수되나.
 "20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우 대출 회수대상이다. 다만 상속은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연 취득되는 점을 감안해 대출회수 대상에서 예외적으로 배제한다."


 ―무주택 전세대출자가 직장 이동 등 실수요로 다른 지역에 고가주택을 구매할 경우, 전세대출 회수가 예외되나.
 "직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어난다고 하더라도 전세거주, 비(非)고가주택을 구매해 거주할 수 있다. 고가주택을 구입하는 것을 불가피한 사유로 볼 수 없는 만큼 대출회수 규제 예외사유로 볼 수 없다."  


 ―무주택 전세대출자가 본인이 거주할 목적으로 전세기간 이용 중 고가주택을 구매하면  전세대출 중도 회수에 예외되나.
 "규제시행 후 고가주택을 취득했기 때문에 전세대출 회수 대상에 포함된다. 전세기간 만료까지는 전세대출을 활용한 갭투자 효과가 발생할 수 있어서다." 

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